一、立刻暂停按住宅逻辑计算交易：
先不要继续支付定金或装修款，把房屋按证载用途重新评估。商业、办公物业在贷款政策、税费、土地期限、水电物业、落户和公共服务方面可能与住宅不同，具体以所在地规则为准。低总价不等于总成本低，能实际居住也不等于具备住宅权益。若预算和购房目的建立在普通住宅条件上，应先重新核算。
二、核对证书还不够，要查登记簿：
查看权利人、房屋用途、土地用途、使用期限、面积、不动产单元号和附记，并通过官方渠道查询最新登记状态，排除抵押、查封、异议或其他限制。证书可能是早期版本，现场门牌也可能与登记坐落不同。应把卖方身份、证书、登记簿、附图和实际房屋一一对应，不能只看中介发送的封面照片。
三、查清宣传中的名称对应什么：
“公寓”“酒店式住宅”“商住两用”等多为市场称呼，不足以判断法定用途。要求中介或卖方提供原规划用途、土地文件和项目批准资料，核对宣传是否与证载内容一致。若对方声称正在办理用途变更，应查看能够对应本房号的批准、受理或登簿结果；一份项目意向文件、邻居住宅证或口头保证都不能证明本套房必然变更。
四、签约前完成五项专项测算：
把每一项测算结果写入购房预算和合同谈判，不能等过户后才核实。
• 贷款条件：可贷比例、期限、利率和评估口径；
• 交易税费：买卖双方当前用途下的申报与承担；
• 土地信息：用途、权利性质、剩余期限和续办条件；
• 使用成本：水电、物业、停车、维修和保险费用；
• 居住需求：落户、教育、燃气、采光与消防实际条件。
五、银行预审批不等于房屋已通过：
个人资质获得贷款预审批，只表示借款人条件初步符合，并不代表银行接受这套办公或商业房作为住宅抵押。正式审批还会核对产权用途、估值和交易材料。买方应向办理该类物业贷款的机构确认，而不是套用住宅按揭计算器。合同中应设置贷款金额不足或银行拒贷时的处理条款，避免把用途造成的融资落差全部留给买方。
六、合同必须使用真实用途表述：
合同标的应与不动产权证和登记簿一致，不能为了促成交易把办公房写成住宅。卖方或中介曾承诺可落户、可使用燃气、按住宅计费或保证改证的，应把具体内容、实现期限、证明材料和违约责任写清。模糊的“可居住”“配套齐全”难以覆盖核心风险。支付定金前，让合同附件包含证书、查询结果和重要宣传材料。
七、已经签约后发现用途不符怎么办：
先保留房源页面、聊天记录、带看材料、合同、付款凭证和证书照片，并尽快获取官方登记信息。对照合同判断卖方是否披露真实用途、住宅属性是否构成交易基础，以及贷款和过户条件是否还能实现。在事实未查清前，不要继续支付无监管的大额款项。可先协商补充条款或解除处理，争议较大时咨询当地专业人士。
八、过户当天和领证后再验一次：
提交转移登记前，再查询房屋是否新增抵押或查封，核对税费申报用途、成交标的和单元号。领到新证后检查用途、土地期限、面积、权利人及附记，并与合同和受理回执对照。若继续用于居住，也应遵守建筑、消防和物业管理要求；取得产权并不自动使不符合条件的改造合法，更不会自动获得住宅公共服务。
面对办公或商业用途的二手房，理性做法不是一概否定，也不是只看能否住，而是按真实产权重新测算价值、成本和使用边界。查登记、核规划、问贷款税费、写清合同，再决定是否购买，风险会透明得多。实地看房时要做一轮“居住条件反向检查”：查看楼层是否混合经营，公共走道和疏散设施是否适合长期居住，卫生间、排水、通风、燃气及电力改造是否有合法依据。不要因为样板间整洁就忽略整栋建筑原设计功能，也不要擅自操作设备验证危险改造。
投资出租的买方还要核对租赁市场是否允许目标经营形式，现有租客合同、押金和实际用途是否与产权及管理要求一致。所谓“包租收益”应拆开看租金来源、空置责任、运营主体和退出条件，产权用途不能靠收益承诺改变。
如果决定继续购买，可把官方查询、贷款正式批复、税费测算和交付条件设为分阶段付款节点。任何关键结论发生变化，都应先书面调整合同，再推动下一笔资金。使用监管账户和可追踪转账凭证，也比直接把全部款项交给卖方更稳妥。
