一、房屋出售不当然终止租赁
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，原则上不影响租赁合同效力。买方过户后可能需要继续履行原租约，不能仅凭新房产证要求租客立即搬走。
二、先核对租赁合同原件
查看出租人、承租人、房屋地址、期限、租金、押金、续租、转租和解除条款。合同地址应与证载房屋对应，出租人应有权出租。只有租客口头说法或卖方提供截屏都不够稳妥。
三、确认租金是否提前收取
卖方可能已经一次性收取数月或数年租金。合同应明确过户日前后租金如何分割、已收租金如何结算，以及买方何时接收租金。否则买方取得房屋后可能暂时收不到收益。
四、押金需要办理移交
记录押金金额、支付凭证和退还条件。若买方承接租约，卖方应将押金转交买方或与租客签署三方确认，避免租期届满时买方和卖方互相推责。
五、核验承租人优先购买权
房屋出租人出售租赁房屋时，应依法处理承租人的优先购买权。卖方应保留通知、送达和承租人是否购买的证据。买方不要只接受一份来源不明的“放弃声明”。
六、要求空房交付要写清
若买方计划自住，应约定卖方在何日前依法结束租赁、完成腾退并交还钥匙，未按时腾退的占用费和解除条件。不要把腾退责任模糊写成“卖方协助”。
七、三方确认比单方承诺更稳妥
可由买卖双方与承租人共同确认租约期限、租金押金、优先购买权和交付安排。承租人签字不代表放弃所有权利，文件内容仍需真实、明确并符合法律规定。
八、警惕临时补签的长租约
签约前突然出现明显低价、超长期或一次性收租的租赁合同，应核对签署时间、付款流水、实际占有和备案情况。异常租约可能影响房屋价值和实际交付，需要专业核验。
九、租赁备案不是唯一判断标准
未办理租赁登记备案通常不当然影响租赁合同效力。买方不能因为系统查不到备案就认定租约不存在，仍应核实实际占有、合同和付款记录。
十、过户后通知租客权利变更
买方承接租约时，应与卖方共同通知租客新的收款账户、维修联系人和产权变更情况，完成钥匙、押金、租金及房屋现状交接。不要只发一个私人收款码要求租客转账。
十一、发生腾退争议不要强行换锁
租客仍合法占有时，买方擅自断水断电或强行清物可能扩大争议。应依据租赁合同和买卖合同协商、催告或依法处理，并固定租客拒绝腾退和卖方违约证据。
十二、结论
带租约二手房并非不能买，但必须先决定承接收益还是要求自住腾退。核验租约、租金、押金和优先购买权，最好形成三方书面确认，再把交付责任和资金节点写进合同，才能避免“房子过户了却住不进去”。
