未过户不等于赠与合同一定无效，也不等于赠与人可以忽略合同随意处分。双方应查明合同内容、是否公证、是否附义务、未登记原因和当前权利负担，再判断继续履行、协商解除或处理争议的路径。
先查登记簿写的是谁：
取得最新登记信息，核对所有权人、共有、抵押、查封、预告登记和居住权。买方不能只看受赠人手中的合同和钥匙。
合同有效与物权转移有何不同：
赠与合同成立涉及双方意思和合同规则，产权变动则需要满足不动产登记要求。合同未登记不当然失效，但尚未完成物权转移。
受赠人能否直接签买卖合同：
受赠人不是登记权利人时，单独承诺出售和直接办理过户存在重大障碍。拟交易前应先解决权利取得或取得合法授权。
• 查询最新不动产登记状态
• 核对赠与合同和是否附义务
• 确认处分人具有合法权限
• 未解决权属前不支付大额款
• 争议发生后及时固定证据
赠与人又出售给他人怎么办：
可能同时引发合同履行、撤销和第三人交易安全问题。各方应立即固定合同、付款、通知与登记材料，不靠抢房本或强行占有解决。
赠与能否撤销怎样判断：
民法典对权利转移前的撤销、经过公证或特定性质赠与以及法定撤销事由有不同规则，应结合合同与事实判断。
怎样继续完成赠与过户：
核对双方身份、房屋权属、赠与合同、完税和当地申请材料，处理抵押查封等限制后，由符合要求的申请主体办理转移登记。
买方如何降低交易风险：
核验登记权利人和处分权限，不向无权收款人支付大额房款。权利存在争议时，停止普通交易流程并寻求专业处理。
发生争议保存哪些证据：
保存赠与合同原件、签署过程、交付使用、费用、催告、对方答复和最新登记查询，按时间排列，避免截断聊天记录。
民法典规定，不动产物权依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；有关不动产物权的合同未办理登记，不影响合同效力。两个规则应同时理解。
赠与人已把钥匙交给受赠人、由受赠人居住或缴纳物业费，可以说明实际履行情况，但这些事实不能自动替代所有权转移登记。
合同约定某日办理过户却长期未办，应查清是材料不齐、税费分歧、抵押限制，还是一方拒绝配合。原因不同，补救方式也不同。
经过公证的赠与合同与普通赠与合同在撤销和请求交付方面可能存在差别。不要仅凭合同上有见证人或盖章，就把它等同于公证。
附赡养、居住或其他义务的赠与，应核对受赠人是否履行以及合同如何约定违约后果。双方对义务标准含糊时，争议往往不仅是过户。
登记权利人为夫妻或多人共有时，一名赠与人签署的合同可能只涉及其份额。受赠人不能据此处分其他共有人的产权。
房屋已抵押时，贷款结清证明与抵押注销登记是两个节点。准备赠与或出售前再次查询登记簿，确认限制状态已经更新。
买方如果知道房屋存在赠与争议，仍向非登记权利人付款，风险很高。合同主体、资金账户和过户顺序必须能够闭合。
赠与人与受赠人协商解除时，应同时处理钥匙、装修投入、费用、原件和可能的税务申报。只撕毁合同并不能自动清除全部后续问题。
发现赠与人准备另售房屋时，受赠人应通过合法方式通知、协商或申请救济，不伪造证件、不阻碍正常登记窗口办公。
准备诉讼或其他争议程序时，完整保留合同原件和电子数据，并咨询是否需要对房屋采取相应保全或登记措施，避免资产状态继续变化。
最终完成赠与登记后，受赠人才可依据登记状态和实际限制安排出售。出售前还要核对税费、贷款、居住权和租赁，不能把过户完成理解为无条件可卖。
赠与合同中若写明过户前不得出售、应共同办理或设定办理期限，应逐条核对履行情况。任何一方准备与第三人签约前，都应先处理已存在的合同义务。
第三方中介看到房本仍在赠与人名下时，也应核实赠与争议而非只按登记表面推进。隐瞒已知纠纷可能让定金、佣金和违约责任更加复杂。
受赠人已经装修并投入较多资金时，装修票据和赠与履行证据应分别保存。投入事实是否产生返还或补偿请求，需要结合合同、受益和过错具体判断。
签约相对方如要求限时付款，应先把权属障碍写入合同条件，不以口头保证代替登记核验。
赠与合同已签但未过户时，最重要的是先确认谁仍是登记权利人，再分别处理合同履行和物权变动。受赠人不能跳过取得产权直接出售，买方也不应在权属未清时冒险付款。
