判断能不能付，不能只看谁拿着房产证照片，而要把产权、代理、合同和账户四件事连成一条证据链。尤其是共有房屋、卖方不能到场或中介代办的交易，付款前多核验十分钟，往往比事后追款更有价值。
先确认谁是真正的处分权人
买方应查看不动产权证和最新登记查询结果，确认登记权利人、共有方式、抵押查封及其他限制。证书只写一人，也要结合购房时间、婚姻状况和实际共有关系核验是否需要配偶或其他共有人同意。收款人是产权人的亲属，不代表其当然有权出售房屋或收取定金。
房屋由多人共有时，应核对所有需要签字的主体。一个共有人代其他人谈价、收款，却拿不出明确授权，可能导致合同履行障碍。买方不应因为价格优惠而跳过共有人确认。
授权书要写清收款范围
卖方委托他人代收定金，应提供能够核实的授权文件。授权内容至少要对应具体房屋、交易事项、收款金额或范围、账户、有效期以及是否有权签署定金协议。只写“全权处理房屋事务”的笼统表述，发生争议时容易对收款权限产生分歧。
如果产权人在境外、住院或确实无法到场，还要按当地登记及交易要求核对公证、认证、见证或线上核验方式。视频通话可以辅助确认本人意思，但不一定替代正式授权材料。
定金条款必须与转账凭证对应
民法典规定，定金合同自实际交付定金时成立，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。协议应写明房屋坐落、成交价、付款节点、签约和过户期限，以及哪种情形属于买方违约、卖方违约或双方均无过错。
转账附言写明房屋和款项性质，例如“某房屋买卖定金”，并保存完整电子回单。不要将“意向金”“诚意金”“订金”和“定金”混用，也不要只靠聊天记录解释性质。收据应由有权收款人签名或由机构盖章，并注明最终计入哪一笔房款。
这五种收款方式要提高警惕
- 中介业务员要求转入其私人银行卡或二维码账户。
- 产权人未签协议，却由亲友口头承诺代为收款。
- 收款账户与协议主体不一致，且拒绝书面说明原因。
- 一笔定金被要求拆分到多个陌生账户。
- 对方承诺稍后补授权，却催促买方立即付款。
出现上述情况不等于交易一定有问题，但买方应暂停转账，要求产权人、收款人和中介机构共同书面确认。能使用当地交易监管或机构客户资金专用账户的，优先采用可查询、可追踪的正规方式。
交易失败后怎样主张返还
卖方拒绝签正式合同、另售他人或无正当理由不配合过户时，买方是否能要求双倍返还定金，要结合有效约定、实际交付、违约原因和合同目的是否无法实现判断。既约定定金又约定违约金的，发生违约时通常需要根据具体请求选择适用，不能简单把所有责任机械相加。
发现风险后应立即保存产权资料、定金协议、授权书、转账回单、收据、聊天记录和中介沟通记录，并书面催告对方履行或退款。不要只在电话中争执，也不要再次向其他账户支付所谓“退款保证金”。必要时根据合同约定和争议情况咨询专业人士。
付款前最后核对一遍
稳妥顺序是先查产权和限制，再核实全部处分权人，随后确认收款授权与账户，最后才签定金条款并转账。产权人本人收款最清晰；确需代收时，也要让授权、合同和资金流向能够相互印证。定金不是锁房的快捷按钮，而是一项可能触发违约责任的法律安排，付款越急，证据越要完整。
另外，定金付款与房屋查档最好在同一天完成。若卖方先收款、几天后才同意查询，期间可能出现新增抵押、查封或重复收取他人定金的情况。合同可明确卖方保证房屋状态与披露一致，一旦发现重大差异，买方有权停止后续付款并按约处理。
通过线上签约时，也要核对电子签名发起主体和最终文件。验证码只用于本人确认，不交给业务员代操作；签完立即下载完整合同，检查金额、收款人和附件是否与预览一致。电子文件和纸质文件同样要形成完整版本。
卖方主动要求更换收款账户时，买方应重新取得书面确认，不能沿用旧授权。账户变更可能只是正常安排，也可能意味着原代理关系终止或双方产生内部纠纷。每次付款都应以当时有效的合同和授权为依据，避免一份授权覆盖整个交易期间所有未知变化。
