买二手房最容易冲动的时刻，不是签合同，而是交定金。
房子看上了。
价格谈下来了。
中介在旁边催：“这套很抢手，今天不定可能就没了。”
房东也说：“你诚心买就先交点定金。”
很多买家就在这个时候上头。
但真正稳妥的做法是：交定金前，先花10分钟核对房产证和产权信息。
这10分钟，可能帮你避开后面几个月的麻烦。
01｜先看卖房人是不是证上的人
第一件事，不是看面积，不是看装修，而是看：
卖房的人，和房产证上的权利人是不是同一个人。
如果证上写的是王某，出来谈价的是王某本人，身份证也能对上，这是最基础的安全条件。
如果不是同一个人，就要继续问：
他和产权人是什么关系？
有没有授权委托？
产权人本人知不知道卖房？
最后签合同和收款的人是谁？
很多风险就藏在“我替我爸卖”“我替我亲戚卖”“房东在外地”这种说法里。
不是说代卖一定不行，但必须有正规授权。
交定金前，如果连谁有权卖房都没核清楚，后面很容易被动。
02｜看房产证上到底有几个名字
有些买家只看第一个名字，没注意房产证上其实有共有人。
房子如果是多人共有，通常不是一个人点头就能卖。
常见情况包括：
夫妻共有；
父母子女共有；
兄弟姐妹共有；
继承后多人共有；
按份共有。
如果证上有两个人或多个人名字，交定金前一定要确认：
所有共有人是否同意出售；
签合同时是否全部到场；
不能到场的有没有有效委托；
收款账户如何约定。
不要只听一句“家里人都同意”。
房产交易里，口头同意不够，签字和授权才关键。
03｜核对房屋地址，别只看小区名
很多买家看房产证地址时，只看小区名对不对。
这还不够。
你要核对完整坐落：
小区名称；
楼栋号；
单元号；
楼层；
房号；
门牌；
建筑面积。
尤其是老小区、拆迁房、房改房，有时候地址写法会和现在物业地址不完全一致。
比如证上写“3幢”，物业写“3栋”；
证上是旧路名，现在是新路名；
证上小区名称和现在广告名称不同。
这类不一定有问题，但要能解释清楚。
如果房产证地址和你看的房子完全对不上，就不能急着交定金。
买房最基本的底线是：你看的房，必须就是证上登记的那套房。
04｜看用途：是不是你以为的“住宅”
很多人买房默认“能住就是住宅”。
这不一定。
房产证或不动产权证上一般会写用途，比如住宅、商业、办公、公寓等。
如果你买房是为了自住、落户、孩子上学、长期持有，就一定要看清用途。
用途不同，可能影响：
贷款政策；
交易税费；
水电收费；
落户条件；
入学材料；
未来转手。
有些房子总价低，看起来也能住，但证上用途不是住宅。
这种房子不是绝对不能买，而是买之前要知道它和普通住宅不一样。
别等交了定金之后才发现，自己买的不是想象中的住宅。
05｜看面积：以证载面积为准
中介介绍房源时，常会说“差不多90平”“实际能用100平”“赠送面积很大”。
这些话可以听，但不能当最终依据。
真正交易时，要看房产证或不动产权证上的证载面积。
如果房源介绍写100平，但证上只有86平，你就要问清楚：
多出来的面积是什么？
是赠送面积？
是露台？
是地下室？
有没有产权？
能不能写进合同？
以后转让是否算面积？
尤其是“送阁楼”“送平台”“送院子”“送储藏室”这种说法，一定要谨慎。
能使用，不代表有产权。
能住，不代表能登记。
能口头送，不代表未来不会有纠纷。
06｜看有没有抵押
房子有抵押并不罕见。
很多房东贷款买房，卖房时贷款还没还清，这种房子仍然可能交易。
但关键是必须知道：
抵押给哪家银行；
还剩多少贷款；
谁负责解押；
什么时候解押；
解押款怎么支付；
买方资金是否监管；
解押失败怎么办。
交定金前，如果卖家只说“这个不用担心”，但说不出具体解押方案，就不要急。
抵押房不是不能买，怕的是流程不清楚。
定金交出去之前，至少要把解押责任写进合同或补充协议里。
07｜看有没有查封
查封比抵押更麻烦。
房子如果被查封，通常说明涉及债务、诉讼、执行等问题。
这类房子普通买家最好不要轻易碰。
有些卖家会解释：
“很快就解封。”
“只是小纠纷。”
“你先交定金，我这边马上处理。”
但只要系统里还显示查封，过户就可能被卡住。
所以交定金前，一定要通过正规渠道确认房屋状态。
如果查到查封，不要因为价格便宜就冲动。
房子便宜可以再找，钱卡进去就麻烦了。
08｜看证件是不是最新状态
有些房东拿出来的是旧房产证，或者很多年前拍的照片。
这时候要注意：
证件是否已经换过；
是否有补证记录；
是否发生过继承、赠与、加名、减名；
是否有最新不动产权证；
证件信息和登记系统是否一致。
房产证原件要看，但不能只看原件。
因为房屋状态是动态的。
房子可能在拿证后做过抵押，也可能后来被查封，旧证上不一定能体现。
所以，真正稳妥的是：看证件 + 查登记信息。
09｜交定金前，最好让卖方配合查档
如果你真的准备买这套房，交定金前最好要求卖方配合做一次产权核验。
也就是查询不动产登记信息。
重点确认：
产权人；
共有情况；
抵押情况；
查封情况；
房屋用途；
房屋坐落；
是否限制交易。
有些卖方会觉得麻烦，但正常交易一般不怕查。
如果卖方一直拒绝查档，还催你先交钱，这就不太对劲。
买房不是靠信任完成的，是靠流程保障完成的。
10｜定金协议里要写清楚产权问题
如果产权没问题，定金协议也要写清楚关键事项。
建议至少写明：
房屋坐落；
产权证号；
证载面积；
成交总价；
定金金额；
付款方式；
过户时间；
房屋是否有抵押；
解押责任；
共有人签字；
若产权问题导致无法交易，责任怎么承担。
很多人交定金时只写一句“某某房屋定金”，后面出问题就很难说清楚。
越是大额交易，文字越不能省。
11｜这几种情况，宁可先不交定金
如果遇到下面这些情况，建议先停一停：
房产证原件看不到；
卖房人不是产权人；
共有人没露面；
房子有抵押但解押方案不清楚；
房子状态不让查；
证上用途不是住宅但卖方含糊其辞；
地址和实际房屋对不上；
卖家急着收钱；
中介一直催你“先定下来”；
合同条款写得很模糊。
好房子确实抢手，但真正安全的房子，不怕多核验几步。
急着让你交钱、却不愿把产权说清楚的房子，才最需要小心。
最后说一句
买二手房，交定金不是开始，而是风险正式进入合同关系的第一步。
交之前，你要尽量把产权问题查清楚。
房子能不能买，不只看价格、装修和地段，更要看：
谁有权卖；
有没有共有人；
有没有抵押；
有没有查封；
用途是否符合需求；
地址面积是否一致；
是否能正常过户。
最后记住一句话：
定金交出去之前，先把房产证核清楚。房子可以慢慢挑，钱不要糊里糊涂交。
